Erhöht die Präsenz von Hochschulen und Krankenhäusern die Immobilienpreise?
Ob das Vorhandensein einer Hochschule oder eines Krankenhauses den Wert eines Hauses steigert, hängt von der Größe der Einrichtung und der Bevölkerungszahl der Postleitzahl ab, heißt es in einer neuen Studie von Informatikern der University of California, Riverside.
Die Studie zeigt, dass Hochschulen und Krankenhäuser zwar die Immobilienpreise und Mieten beeinflussen, jedoch nicht immer positiv. Auch in der Umgebung dieser Institutionen steigen und fallen die Preise schneller, was das Risiko für Anleger erhöht. Die Ergebnisse bestätigen, dass Universitäten und Krankenhäuser „Chancenzentren“ mit Arbeitsplätzen, hohen Löhnen und anderen Annehmlichkeiten sind, die den Immobilienwert steigern können, während andere, weniger gut verstandene Faktoren den Preis senken oder zu Marktvolatilität führen können.
„Eine der Fragen, die wir beantworten wollten, ist, ob die Präsenz einer Universität oder eines Krankenhauses im Falle einer Krise wie dem Immobilienmarktcrash 2008 einen stabilisierenden Effekt auf die Preise haben würde“, sagte Vagelis Hristidis , Professor für Informatik und Ingenieurwesen am Marlan and Rosemary Bourns College of Engineering der UCR. „Was wir herausgefunden haben, ist tatsächlich das Gegenteil. Eine Investition in der Nähe einer Universität oder eines Krankenhauses schützt Sie möglicherweise nicht vor Preisschwankungen.“
Eine Gruppe unter der Leitung von Hristidis und dem UCR-Informatik-Doktoranden Ryan Rivas untersuchte durchschnittliche Hauspreisdaten von 13.105 Postleitzahlen über 21 Jahre und Mietdaten von 15.918 Postleitzahlen über sieben Jahre, um die Wertschätzung, Volatilität und Leerstände einer Postleitzahl mit der Größe von zu vergleichen eine Universität oder ein Krankenhaus innerhalb dieser Postleitzahl. Sie untersuchten außerdem Daten von mehr als 2,7 Millionen Häusern zum Verkauf und 267.000 Häusern zur Miete, um den Einfluss der Entfernung zur nächsten Universität oder zum nächstgelegenen Krankenhaus auf die einzelnen Immobilienpreise zu ermitteln.
Sie fanden heraus, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise und -mieten in Postleitzahlen mit Universität höher waren als ohne und in Postleitzahlen mit einer mittelgroßen Universität mit 10.000–20.000 Studenten am höchsten.
Die Nähe zu einer Universität hatte den größten positiven Einfluss auf den Preis von Zwei-Zimmer-Wohnungen und die Miete von Ein-Zimmer-Wohnungen. Der Einfluss der Entfernung war bei den Immobilienpreisen etwas stärker als bei den Mieten. Die Forscher gehen davon aus, dass dies darauf zurückzuführen sein könnte, dass Investoren Häuser in der Nähe von Universitäten kaufen, um sie an Studenten zu vermieten, und planen, dies in Zukunft zu untersuchen.
In Postleitzahlen mit größeren Krankenhäusern waren die Durchschnittspreise und Mieten für Häuser höher als in solchen mit kleineren Krankenhäusern. Der Zusammenhang zwischen Hauspreis und Entfernung zum Krankenhaus war bei Häusern mit einem Schlafzimmer am stärksten. In kleineren Postleitzahlen mit mindestens einem Krankenhaus bestand ein positiver Zusammenhang zwischen der Anzahl der niedergelassenen Ärzte und dem Anstieg der Immobilienpreise.
Allerdings waren die Immobilienpreise in Postleitzahlengebieten mit kleinen Krankenhäusern tatsächlich niedriger als in Postleitzahlengebieten ohne Krankenhaus. Die Forscher gehen davon aus, dass dies daran liegen könnte, dass kleine Krankenhäuser oft in abgelegenen ländlichen Gebieten liegen, wo die Immobilienpreise ohnehin niedriger sind.
Insgesamt traten die stärksten Korrelationen in Postleitzahlen auf, deren Bevölkerung unter dem nationalen Durchschnitt der Postleitzahlen lag.
Die Ergebnisse bestätigten im Großen und Ganzen die Erwartungen der Forscher, dass größere, näher gelegene Institutionen höhere Preise erzielen, brachten aber auch einige Überraschungen zutage. Die Immobilienpreise schwankten in der Umgebung von Universitäten und Krankenhäusern stärker, und in einigen Postleitzahlen stiegen die Mieten weiter entfernt von Krankenhäusern.
„Diese Erkenntnisse könnten bei der Verbesserung von Modellen zur Vorhersage von Immobilienpreisen hilfreich sein, die wir möglicherweise in zukünftigen Arbeiten untersuchen“, sagte Rivas.
Obwohl der Zusammenhang zwischen Volatilität und dem Vorhandensein einer Universität oder eines Krankenhauses nicht unbedingt eine Ursache impliziert, vermuten die Forscher, dass Immobilien in diesen Gegenden für Investoren am attraktivsten sein könnten und nicht für Hausbesitzer, die planen, sich in der Nachbarschaft niederzulassen.
„Es kann sein, dass Anleger in Krisenzeiten als Erste abwandern und kaufen, wenn sich eine Gelegenheit bietet“, erklärte Hristidis. „Dies könnte ein Grund dafür sein, dass Gebiete ohne hohe Wohnungsnachfrage einen insgesamt stabileren Markt haben.“